Steuertipp: Immobilien & Liegenschaften

 
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Zu deinem Finanzleben bzw. deinem Vermögen zählen natürlich auch alle Immobilien, die du besitzt! Sei es deine Raus-aus-der-Stadt-Almhütte, die eigene Wohnung in der Stadt, eine Liegenschaft, die du vermietest, oder auch das Einfamilienhaus!

Für Eigenheimbesitzer gibt es sogar ein paar verschiedene Tipps, die dabei helfen einiges an unnötigen Steuern zu sparen!

 
  1. Instandhaltung vs. Wertvermehrende Investments

  2. Hypotheken & Amortisation

  3. Der Schweizer “Eigenmietwert”

  4. Immobilien verkaufen

 
 

1. Instandhaltung vs. Wertvermehrende Investments

Grundsätzlich gilt: Werterhaltende Arbeiten am Haus oder der Wohnung können bei der Steuererklärung eingereicht werden. Wertvermehrende Arbeiten hingegen sind nicht abzugsfähig und werden oft abgelehnt.

Hier gibt es natürlich viele Grauzonen, aber man findet online viele Beispiele, die man als Anhaltspunkt nehmen kann.

 

❄️Beispiel A

Zum Beispiel kann man einen alten Kühlschrank durch einen neuen ersetzen und in der Steuererklärung ausweisen.

Sollte aber mit dem Kühlschrank zusätzlich ein neuer Tiefkühler eingebaut werden, würde das aber oft bereits als wertvermehrend gelten.

🏡 Beispiel B

Die Renovierung einer Fassade oder der Austausch der Heizung zählt wieder zur Instandhaltung (werterhaltend), der Einbau einer Sauna oder der Anbau einer hübschen neuen Terrasse aber wiederum nicht.

 

Trotzdem wichtig ist die Aufbewahrung der Rechnungen aller wertvermehrenden Investitionen, falls der Plan besteht, die Immobilie irgendwann zu verkaufen. Man zahlt nämlich eine Grundstücksgewinnsteuer (siehe Punkt 4.) - diese kann durch die wertvermehrenden Arbeiten, die man geleistet hat, gesenkt werden.

Energieeffizienz

Die einzigen Ausnahmen dieser Regel sind alle Arbeiten, die der Steigerung der Energieeffizienz zu Gute kommen! Da aber Renovierungen, welche den Stromverbrauch reduzieren - so wie Wärmedämmung durch neue Böden, Fenster oder Wände - grosse Investitionen darstellen, sollte man hier die Ausgaben gut vorausplanen.

Am besten staffelt man die Bauten oder den Kauf von Solaranlagen über zwei Kalenderjahre (es zählen die Rechnungsdaten der Handwerker), damit die Deckelung des Postens das Sparpotenzial nicht verringert.

Dabei ist es in jedem Kanton natürlich anders 🙃

Gerade bei Unterhaltsausgaben bzw. Instandhaltungskosten kannst du jedes Jahr entscheiden, ob du lieber per Pauschale oder effektiv abrechnen möchtest. In Jahren, in denen du wenige Ausgaben hattest, zahlt sich normalerweise eher die Pauschale aus, in Jahren, in denen die Ausgaben ein wenig komplexer waren, ist die effektive Variante sicher sinnvoll.

 

2. Hypotheke & Amortisation

 

Amortisation

Auch “Tilgung der Hypothek” genannt, beschreibt Amortisation die vollständige oder teilweise Rückzahlung einer Hypothek. 💸

Amortisationsdauer

Die Zeitspanne in der die Rückzahlungen stattfinden

Direkte vs. Indirekte Amortisation

Bei der direkten Amortisation wird der Hypothekarkredit in regelmässigen Tranchen zurückbezahlt, bei der indirekten Amortisation hingegen wird das Geld angelegt und dann die Hypothek auf einen Schlag beglichen.

 
 

Beide Arten die Hypothek zurückzuzahlen hat natürlich sein Vorteile. Bei der indirekten Tilgung kannst du aber Steuern sparen, da dein Geld für die Rückzahlung in einem Säule 3a Konto angelegt wird, das der Bank als Sicherheit bleibt.

Und da du Hypothekarzinsen, sowie Einzahlungen in ein Säule 3a Konto komplett von deinem steuerbaren Einkommen abziehen kannst, bietet die indirekte Amortisation für dich eventuell einen massiven Sparpunkt!

Bei der direkten Amortisation verringert sich natürlich über Zeit die Hypothek und damit auch die Höhe der Zinsen. Solltest du also eine Hypothek aufnehmen, rechne dir auf jeden Fall durch, welche der zwei Arten der Rückzahlungen am besten zu deiner finanziellen Situation passt.

 
 

3. Der Schweizer “Eigenmietwert”

Eine Schweizer Eigenheit des Steuerrechts ist der “Eigenmietwert”. Dieser ist ein fiktiver Mietbetrag, der auch dann gezahlt wird, wenn man im Eigenheim wohnt.

Dieser wird vom Kanton oder dem Bund festgesetzt und zählt sich steuerlichen Vermögen. Diesen geschätzten Betrag kann man aber überprüfen und (falls die eigene Schätzung abweicht) bei der Behörde beanstanden.

Falls Kinder ausgezogen sind oder Räume im Haus wirklich ungebraucht sind, kann man um eine Reduktion des Eigenmietwerts ansuchen. Die freien Räumen dürfen aber dann aber nicht mal mehr als Lagerraum genutzt, geschweige denn vermietet werden.

 

Immobilien vermieten

Einnahmen aus Immobilien, die man besitzt, muss man versteuern. Wenn du dein Haus oder deine Wohnung vermietest, heisst das, dass du Mietzinseinnahmen hast, welche zum steuerbaren Einkommen gerechnet werden müssen. Die Nebenkosten darfst du aber abziehen, falls sie in der Miete enthalten sind.

Sparen durch Fremdfinanzierung

Unter Punkt 2. haben wir bereits gelernt, dass Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden dürfen.

👉 Falls du also eine Immobilie per Hypothek finanziert wird, kannst du mit Zinsen, die gleich hoch wie der Eigenmietwert sind, diese Steuern auf dein Haus oder deine Wohnung gegen Null senken.

Achtung: Die indirekte Amortisation (per Säule 3a Konto) einer Hypothek ist nur für selbst genutztes Wohneigentum möglich - bei Ferienwohnungen oder vermieteten Objekten ist es nicht möglich.

 

4. Immobilien verkaufen

Solltest du durch einen Verkauf Gewinn machen, fallen für dich als Verkäufer Grundstücksgewinnsteuern an. Bei kurzer Besitzdauer wird in manchen Kantonen sogar auch eine Spekulationssteuer eingehoben.

Je länger die Immobilie in deinem Besitz war, desto tiefer ist die Steuer. Das wird in ganzen Jahren gezählt, weshalb ein Verkauf oft gerade nach Ablauf eines Jahres sinnvoll ist.

Kaufst du dir direkt ein neues Eigenheim mit dem Gewinn aus einem Immobilienverkauf, zahlst du nur Steuer auf die Differenz von Kauf- und Verkaufspreis, falls du Gewinn erzielt hast.


Hoi! Ich bin Selma – deine persönliche Anlageassistentin! 🖐

Besitzt du eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Immobilie? Gib mir Bescheid, denn wie du dein Geld anlegen solltest ist auch davon abhängig!

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